Армения
- Цена метра в Ереване в августе 2026 года — от 286 000 драмов в Нубарашене до 993 000 в Кентроне (66 000–229 000 ₽). За год в среднем плюс 23,5%.
- Россиянин может купить квартиру, дом или коммерческое помещение без ВНЖ; ограничение есть только на землю, и участки под жилые дома из него исключены.
- ВНЖ покупка не даёт — такого основания в законе нет.
- Налог на имущество с 2026 года платится в полном размере: при кадастровой стоимости 50 млн драмов — 76 000 драмов в год.
- Ипотека нерезидентам есть: в IDBank от 8,9% в долларах и от 13% в драмах, взнос от 20%.
- Расчёты по сделке свыше 500 000 драмов — только безналично.
Цены — из ежемесячного анализа рынка Кадастрового комитета Армении за август 2026 года: это усреднённая рыночная цена метра в многоквартирных домах по договорам и объявлениям. Пересчёт — по курсу Центробанка Армении на 2 октября 2026 года: 362,55 драма за доллар, 4,3363 драма за рубль.
Цена квадратного метра по округам Еревана
| Округ | Драмов за м² | За год | Долларов | Рублей |
|---|---|---|---|---|
| Кентрон (центр) | 993 000 | +12,7% | 2 739 | 229 000 |
| Арабкир | 735 700 | +18,6% | 2 029 | 169 700 |
| Давташен | 598 000 | +25,9% | 1 649 | 137 900 |
| Норк-Мараш | 580 000 | +28,7% | 1 600 | 133 800 |
| Канакер-Зейтун | 566 000 | +27,9% | 1 561 | 130 500 |
| Нор-Норк | 533 800 | +28,8% | 1 472 | 123 100 |
| Ачапняк | 518 800 | +24,3% | 1 431 | 119 600 |
| Эребуни | 517 300 | +29,0% | 1 427 | 119 300 |
| Шенгавит | 505 000 | +29,2% | 1 393 | 116 500 |
| Малатия-Себастия | 501 000 | +28,3% | 1 382 | 115 500 |
| Аван | 500 000 | +26,9% | 1 379 | 115 300 |
| Нубарашен | 286 000 | +20,7% | 789 | 66 000 |
Источник — отчёт Кадастрового комитета за август 2026 года. Что важно понимать:
- Рост ускорился. В июне средняя цена по городу была выше прошлогодней на 16,9%, в августе — уже на 23,5%; за один август — плюс 2,9%. Быстрее всего дорожают спальные округа: 24–29% за год против 12,7% в центре.
- Внутри округа разброс большой. В Кентроне метр стоит от 636 400 драмов в дальней зоне до 1 213 000 в первой.
- Новостройки. Отдельной средней по первичному и вторичному рынку Кадастр не публикует. Договорные цены у застройщиков в августе: в центре Кентрона 582 000–2 256 000 драмов за метр (до 6 200 долларов), в Арабкире 400 000–1 165 000, в Нор-Норке 99 000–728 000.
- Это не цена сделки с конкретной квартирой. Состояние, этаж и дом меняют её на десятки процентов.
Что происходит на рынке
- В августе 2026 года в Ереване заключено 1 743 сделки с квартирами — на 65,7% больше, чем год назад. 856 из них, почти половина, — покупки у застройщика.
- За первое полугодие 2026 года на новостройки пришлось 56% сделок (5 368 из 9 586), за весь 2025 год — 52%.
- Иностранцы в 2025 году участвовали в 4 413 сделках: в 1 889 как покупатели, в 2 399 как продавцы. В августе 2026 года они купили 252 объекта и продали 260 — то есть продают не меньше, чем покупают. Две трети покупок — квартиры, большинство в Ереване.
- В городах областей цены за год выросли на 14%. Вне столицы больше всего сделок в Котайкской области — это пригороды Еревана: Абовян, Раздан, Цахкадзор.
Что можно купить на 2, 4 и 10 миллионов рублей
Расчёт: бюджет делим на среднюю цену метра в округе или городе. Он не учитывает состояние квартиры и расходы на сделку и показывает порядок величин.
| Бюджет | Ереван | Другие города |
|---|---|---|
| 2 млн ₽ (8,67 млн драмов, 23 900 $) | Аван — 17 м², Нубарашен — 30 м². Обычную квартиру в городе на эти деньги не купить | Ванадзор — 45 м², Гюмри — 40 м², Раздан — 35 м², Дилижан — 26 м² |
| 4 млн ₽ (17,35 млн драмов, 47 800 $) | Аван — 35 м², Нор-Норк — 32 м², Давташен — 29 м², Арабкир — 24 м², Кентрон — 17 м² | Ванадзор — 90 м², Гюмри — 80 м², Дилижан — 52 м², Абовян — 45 м² |
| 10 млн ₽ (43,36 млн драмов, 119 600 $) | Аван — 87 м², Нор-Норк — 81 м², Канакер-Зейтун — 77 м², Давташен — 72 м², Арабкир — 59 м², Кентрон — 44 м² | Абовян — 113 м², Гюмри — 199 м² |
Цена метра в других городах
| Город | Драмов за м² | За год | Рублей |
|---|---|---|---|
| Цахкадзор | 467 200 | 0,0% | 107 700 |
| Абовян | 383 100 | +2,2% | 88 300 |
| Эчмиадзин | 359 600 | +16,0% | 82 900 |
| Дилижан | 332 500 | +20,7% | 76 700 |
| Масис | 293 700 | +18,7% | 67 700 |
| Арташат | 275 600 | +13,4% | 63 600 |
| Раздан | 246 300 | +31,7% | 56 800 |
| Гюмри | 217 900 | +0,9% | 50 300 |
| Ванадзор | 193 000 | +5,7% | 44 500 |
Может ли россиянин купить квартиру в Армении
Да. По разъяснению Кадастрового комитета:
- Квартиры, дома, коммерческие помещения — запретов для иностранцев нет. ВНЖ для покупки не нужен.
- Земля — общий запрет на собственность для иностранных граждан, но он «не является абсолютным»: участки под жилые и садовые дома, под общественные и производственные объекты и под многоквартирные дома из него исключены. Купить дом вместе с участком можно.
- Сельскохозяйственная земля — только аренда или покупка через компанию: на иностранные юридические лица и на армянскую компанию иностранца запрет не распространяется.
Утверждение «землю под домом иностранец может только арендовать», которое встречается в обзорах, неверно.
Как проходит сделка
- Проверка объекта. Выписку из реестра и список ограничений (залог, арест) заказывают на e-cadastre.am.
- Договор. Письменный, один документ, с нотариальным заверением. Либо без нотариуса: типовой «Договор купли-продажи недвижимости» заполняют онлайн на e-cadastre.am и подписывают лично в офисе Кадастра.
- Расчёт. По закону «О безналичных операциях» платежи свыше 500 000 драмов по сделкам, права по которым регистрируются, проводятся только безналично. Понадобится счёт в армянском банке — см. карты и счета в Армении.
- Регистрация права в Кадастре. Право собственности возникает с момента регистрации.
Расходы при покупке
- Налога на покупку нет — в перечне налогов Налогового кодекса Армении такого нет.
- Платежи Кадастру. В таблице платежей комитета — государственная пошлина 20 000 или 40 000 драмов и плата за услугу 25 000 драмов в обычный срок либо 50 000–150 000 за ускоренную регистрацию. К каким именно случаям относится каждая сумма, мы по документу установить не смогли — уточняйте в Кадастре.
- Нотариус — если не используете типовой договор; тариф мы не проверяли.
Перевод крупной суммы из России — отдельная задача: лимиты и способы — в разборе как перевести деньги в Армению.
Налог на имущество
С 2026 года налог платится в полном размере — переходный период, когда начисляли 25–75% суммы, закончился. База — кадастровая стоимость, «приближенная к рыночной»; она не равна цене вашей сделки. Шкала для квартир (статья 229 Налогового кодекса):
| Кадастровая стоимость | Налог в год |
|---|---|
| до 10 млн драмов | 0,05% |
| 10–25 млн | 5 000 драмов + 0,1% с суммы свыше 10 млн |
| 25–47 млн | 20 000 + 0,2% с суммы свыше 25 млн |
| 47–75 млн | 64 000 + 0,4% с суммы свыше 47 млн |
| 75–100 млн | 176 000 + 0,6% с суммы свыше 75 млн |
| 100–200 млн | 326 000 + 1% с суммы свыше 100 млн |
| свыше 200 млн | 1 326 000 + 1,5% с суммы свыше 200 млн |
Примеры:
- стоимость 26 млн драмов — 22 000 драмов в год (5 100 ₽);
- 40 млн — 50 000 драмов (11 500 ₽);
- 50 млн — 76 000 драмов (17 500 ₽);
- 100 млн — 326 000 драмов (75 200 ₽).
Свою сумму можно посчитать в калькуляторе налога на e-cadastre.am. Для индивидуальных домов пороги шкалы другие.
Налоги при продаже и сдаче
- Продажа квартиры частным лицом частному лицу налогом не облагается (статья 147 Налогового кодекса); исключение — застройщики.
- Сдача в аренду — 10% с дохода; с суммы свыше 60 млн драмов в год — ещё 10%.
- В России у налогового резидента могут возникнуть обязанности по доходу от зарубежной недвижимости — эту часть мы не проверяли.
Ипотека для нерезидентов
| Банк | Условия |
|---|---|
| IDBank | 5–100 млн драмов либо 10 000–250 000 долларов или евро; срок 10–20 лет; взнос от 20%. Ставки: доллары 8,9–10,5%, евро 7,9–9,5%, драмы 13–14,5% — фиксированы первые 6 месяцев, затем плавающие. Без анализа дохода — при кредите до 50% стоимости залога и не больше 50 млн драмов. Удалённое рассмотрение — 25 000 драмов, решение до 5 рабочих дней, возраст заёмщика 21–65 лет к концу срока |
| Ardshinbank | Нерезидентам — без анализа дохода, без комиссий за выдачу и досрочное погашение; нужны документы о доходах и проживании в другой стране. Ставку со страницы банка получить не удалось |
Условия — с сайтов банков на 3 октября 2026 года. Нерезидентом банк считает гражданина другой страны без ВНЖ Армении. Возврат подоходного налога по ипотечным процентам в Ереване не действует с 1 января 2025 года, а с 2029 года останется только в приграничных населённых пунктах — на эту льготу рассчитывать не стоит.
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ
Нет. Основания «владение недвижимостью» среди оснований для ВНЖ в Армении нет; не появилось оно и в поправках, вступающих в силу 1 ноября 2026 года. Новая редакция вводит постоянный статус за инвестиции, но его условия правительство ещё не утвердило; в проекте порядка подачи они связаны с объектами недвижимости заявителя — это проект, а не действующая норма. ВНЖ дают работа, предпринимательство, учёба, семья и вложение в капитал армянской компании. Какие основания подходят россиянам и что меняется с ноября — в разборе ВНЖ и ПМЖ в Армении.
Жить в собственной квартире россиянин может и без ВНЖ в пределах разрешённого срока пребывания — см. правила въезда в Армению.
Риски новостроек
- Продают «право покупки». Квартиры в строящихся домах оформляют через договор о праве покупки до ввода дома; такие сделки регистрируются в Кадастре.
- Защиты на случай банкротства застройщика пока нет. Регулирование глава Союза застройщиков называет «фрагментарным». Законопроект с вариантами защиты — заблокированные счета, гарантия, продажа только после завершения строительства — на июнь 2026 года не принят.
- Что делать. Проверять разрешение на строительство и зарегистрированные права на участок, регистрировать договор в Кадастре, платить по графику, привязанному к этапам строительства.
Что мы не смогли проверить
- Точные платежи Кадастру по видам сделок, тариф нотариуса и сроки регистрации.
- НДС при покупке у застройщика и срок уплаты налога на имущество.
- Ставки ипотеки в Ameriabank, Evocabank, ACBA и Ardshinbank.
- Среднюю цену метра по Еревану одной цифрой: в публикациях со ссылкой на Кадастр встречаются 538 600 драмов за 2025 год и 482 100 за первый квартал 2026 года — они не сходятся, поэтому приводим цены по округам.
- Российские налоговые последствия владения зарубежной недвижимостью.
Сначала пожить и присмотреться — в разборе аренда квартиры в Ереване.
Источники
- Кадастровый комитет Армении — анализ рынка недвижимости за август 2026 года
- Кадастровый комитет — отчёт за первое полугодие 2026 года; за 2025 год
- Кадастровый комитет — как иностранцы могут приобрести недвижимость
- Налоговый кодекс Армении, статьи 147, 150, 229, 233
- Закон Армении «О безналичных операциях»
- e-cadastre.am — типовые договоры и электронные услуги
- IDBank — ипотека для нерезидентов; Ardshinbank — ипотека нерезидентам
- Sputnik Армения — законопроект о застройщиках, 27 июня 2026 года
- Центральный банк Армении — официальные курсы
Частые вопросы
Сколько стоит квадратный метр в Ереване в 2026 году?
По данным Кадастрового комитета за август 2026 года: в Кентроне 993 000 драмов, в Арабкире 735 700, в Давташене 598 000, в спальных округах 500 000–534 000, в Нубарашене 286 000. За год цены выросли в среднем на 23,5%.
Сколько стоит квартира в Ереване в рублях и долларах?
Метр в центре — около 229 000 ₽ или 2 740 долларов, в Арабкире — 169 700 ₽ или 2 030 долларов, в спальных округах — 115 000–123 000 ₽ или 1 380–1 470 долларов. Квартира 50 м² в спальном округе — около 25–27 млн драмов, то есть 5,8–6,2 млн ₽.
Что можно купить в Ереване на 4 миллиона рублей?
Это 17,35 млн драмов: по средней цене метра — 32–35 м² в Нор-Норке или Аване, 24 м² в Арабкире, 17 м² в Кентроне. В Абовяне — 45 м², в Гюмри — 80 м².
Можно ли купить квартиру в Армении на 2 миллиона рублей?
В Ереване — практически нет: это 17 м² в Аване или 30 м² в Нубарашене. В Гюмри хватит на 40 м², в Ванадзоре — на 45 м².
Может ли гражданин России купить квартиру в Армении?
Да. Запретов на покупку квартир, домов и коммерческих помещений иностранцами нет, ВНЖ не требуется. Ограничение касается земли, но участки под жилые дома из него исключены.
Даёт ли покупка недвижимости в Армении ВНЖ?
Сейчас нет. Новая редакция закона с 1 ноября 2026 года вводит постоянный статус за инвестиции, но его условия правительство ещё не утвердило. ВНЖ оформляют по работе, бизнесу, учёбе, семье или вложению в армянскую компанию.
Какой налог на квартиру в Армении?
С 2026 года — в полном размере по прогрессивной шкале от кадастровой стоимости: при 26 млн драмов — 22 000 драмов в год, при 50 млн — 76 000, при 100 млн — 326 000.
Дают ли в Армении ипотеку россиянам?
Да. IDBank кредитует нерезидентов под 8,9–10,5% в долларах и 13–14,5% в драмах со взносом от 20% на срок до 20 лет, оформление возможно удалённо. Ardshinbank выдаёт ипотеку нерезидентам без анализа дохода.