Даёт ли покупка недвижимости в Сербии ВНЖ и есть ли минимальная сумма?

Как это работает

Основание для ВНЖ — право собственности на жилой дом или квартиру в Сербии, в которых иностранец сам проживает. Минимальной стоимости закон об иностранцах не устанавливает: студия за 40 000 евро (≈ 3 593 000 ₽) в Нови-Саде и квартира за 300 000 в Белграде дают одинаковое основание. Право собственности регистрируется в кадастре (РГЗ), выписка из него подаётся вместе с заявлением на боравак через eUprava. Дополнительно нужны загранпаспорт, справка о несудимости с апостилем, белый картон по адресу купленной квартиры, страховка и подтверждение средств к проживанию: доход или остаток на счёте, ориентир — минималка Сербии за срок ВНЖ, около 65 000 динаров (≈ 49 700 ₽) в месяц. Такса 23 450 динаров (≈ 17 900 ₽) плюс 2 190 динаров (≈ 1 670 ₽) за карту, срок рассмотрения по закону 30 дней, на практике 1–3 месяца. Первый ВНЖ — обычно на год, продлевается, пока сохраняется собственность.

Сколько стоит купить

Белград: новостройки 2 500–4 000 евро (≈ 225 000 ₽ – ≈ 359 000 ₽) за метр в центре и Новом Белграде, вторичка 1 800–2 800; Нови-Сад 1 800–2 800; Ниш от 1 200. Иностранцы покупают квартиры без ограничений на условиях взаимности, россияне под неё подпадают; сельхозземля недоступна. Расходы при сделке: налог на передачу прав 2,5% от цены при покупке вторички (по закону плательщик — продавец, кто несёт расход фактически, решает договор) (первичка от застройщика — с НДС 10% в цене вместо налога), нотариус 0,3–0,5%, регистрация в кадастре, агент 2–3%. Ежегодный налог на имущество для физлиц — до 0,4% с базы до 10 млн динаров и выше для более дорогих объектов, конкретную ставку устанавливает община. Деньги из России переводятся сложно — см. переводы в Сербию.

Что важно

ВНЖ по недвижимости даёт право работать в Сербии без единого разрешения (ст. 3 Закона о трудоустройстве иностранцев). Семья получает ВНЖ по воссоединению. Гражданство за инвестиции в Сербии не предусмотрено: путь тот же, 3 года ВНЖ → ПМЖ → 3 года → гражданство с отказом от российского, см. гражданство Сербии. Сдавать купленную квартиру можно, доход облагается 20% с нормированным вычетом, но для ВНЖ по этому основанию закон требует, чтобы иностранец сам жил в своей квартире или доме, поэтому сдача единственного объекта ставит основание под угрозу.

Частая ошибка

Снять квартиру и ждать ВНЖ «по адресу» — не работает. Адрес нужен для регистрации при любом основании, но сам по себе основанием не является. Вторая ошибка — покупка на этапе котлована: до регистрации права собственности в кадастре основания для ВНЖ нет, а стройка может идти два-три года.

Подробнее — в разборе ВНЖ и ПМЖ в Сербии для россиян; документы — в списке документов.

Суммы в рублях пересчитаны по курсу ЦБ РФ на 30.10.2026; суммы в местной валюте — на дату, указанную в тексте.

Источники

• Закон об иностранцах Сербии (ред. «Сл. гласник РС» 62/2023; ст. 40, 42, 54)
• Закон о трудоустройстве иностранцев Сербии, ст. 3 (ред. 62/2023)
• Закон о налогах на имущество Сербии, ст. 11, 25, 30 (ред. 94/2024)
• Закон о республиканских административных таксах, тариф 37 (ред. 54/2026)

Проверено 13 октября 2026 года.